打印内容一、超大城市住房租赁的发展是以二手房为主，还是要存量与增量并举？
单纯依靠存量未免理想化，毕竟业主与租客间的利益格局固化，现有市场已发挥的功能既定，面向住房租赁战略定位与长远发展的作用有限，增量更具创造性、建设性和目的性，更能契合新时代的发展要求。基于上述判断，推进国有租赁企业建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用赋予了房企新的使命。
二、依靠以购为主的制度土壤，住房租赁能否茁壮成长？
当年终结福利分房，建立住宅市场，经济适用房、预售、公积金和土地招拍挂等四大制度起到了架梁立柱的作用。每当看到长效机制和住房制度时，都在想如果没有这四项制度，购房时代的大繁荣、大发展无法想象。而租房时代的到来，必经再次房改才会大有作为，期待新的长效机制。
租住率
市场经济发达国家的正常租住率是35%-50%。有两个特例，这两个特例都被认为是住房问题解决比较好的国家，一个是德国（56%），租住率偏高；一个是新加坡（9.2%），租住率极低。
租住率变化规律
城市越大租住率越高、家庭规模越小租住率越高、离婚率高租住率也高、年纪越轻租住率越高、收入越低租住率越高。
租赁住房类型
租赁住房的类型多种多样，但总体以市场为主，政府为辅；以租金补贴为主，提供低租金住房为辅；居民出租为主，机构出租为辅。
租金管制
早期多有租金管制。德国目前在逐步放宽；新加坡、香港历史上都实行过租金管制，后来都废止了。总体来看，对租金实行直接管制的国家不多。
住房租赁立法
一般有专门的住房租赁立法，但新加坡没有。例如：德国有《住房租赁法》、《住房补贴法》、《租房法》；美国有《统一住宅业主与租户法》；英国有《业主与租户法》；香港有《业主与租客（综合）条例》。
租金收入比
即房租支出占家庭可支配收入的比重，合理的租金收入比不超过25%-30%。德国为25%，美国30%。对超过的家庭，政府应给予租金补贴。
租金回报率
一般为4%-6%，我国目前仅为1.5%左右。例如，德国租金回报率长期稳定在4-5%之间，其金融市场的长期国债收益率为2-3%。
启示与建议
（一）都有住房租赁市场，但租住率是否高、租赁市场是否发达，与居住问题解决得好坏并无必然联系。
（二）政府对住房租赁市场都有支持，总体上除香港外，政府直接投资建设低租金租赁住房的情况越来越少，改为以发放租金补贴为主，尽量发挥市场作用。
（三）没有“租购同权”的说法，享受教育等公共服务不应与住房问题挂钩。
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