打印内容去年12月1日，招商蛇口以其为发行人的“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”CMBS，获深圳证券交易所审议通过，获得《无异议函》。作为全国首单储架式长租公寓CMBS(CommercialMortgageBackedSecurities)，储架融资规模为60亿元，期限为18年，分多期发行。第一期发行规模不超过人民币20亿元，其中优先级产品规模19.90亿元，劣后级0.1亿元。
2018年2月13日，招商蛇口“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”在深圳证券交易所成功设立发行。首期发行20亿元，期限为18年，其中优先级产品规模19.90亿，获得AAA评级。此次首发获得了2.36倍的超额认购，在市场资金成本走高的严峻态势下该产品的发行利率控制在5.7%。
在目前的监管大环境下，房地产企业的融资渠道严重受限，此时在公开市场发行ABS产品则不失为另一个途径。CMBS产品，其对于融资人而言是一个非常好的降低融资成本拉长融资期限的途径，目前发行的CMBS产品基本上都能做到12~18年的期限。相对的经营性物业贷则最多不超过十年。CMBS确实具备独特优势。与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权，释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力，以及资产负债表表外融资等。
从房地产行业的发展来看，以往的商业模式是将传统的融资工具（包括非标融资工具和银行开发贷）与存货周转和住宅销售进行匹配，通过利润沉淀的往复过程，快速扩张资产负债表和信用。但是随着持有的存量物业越来越多，存量物业的经营和周转成了最大难题。而资产证券化给开发商带来了新的机会，可以重新塑造整个商业模式。真正的大类投资性物业就是CMBS和REITs，CMBS作为债性融资工具而REITs作为权益性工具，可以让资产真正周转和循环起来。
REITs和CMBS不仅仅只是一种房地产金融产品，其背后更关键的是管理人对物业的改造、运营与评估能力。这一趋势将推动行业主动地去聚焦资本，通过打造“大资管”平台、创设基金、轻资产输出等方式，实现资产和资本的良性循环。为应对以上房地产金融发展新趋势，我们认为从事房地产金融业务的专业人员需要对传统认知进行升级，寻求思维模式上的更新与突破。
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