打印内容房地产市场出现这些背离现象，与宏观层面上调控继续深化和微观层面上产业集中度提升密不可分。
从宏观层面分析，2017年是房地产调控大年，政策调控的目标在于通过短期调控政策常态化以维持房价中期稳定，为落实长效机制提供窗口期。与往年相比，2017年调控体现出三个特点：热点城市政策出台“高频次”、调控城市覆盖“范围广”、政策措施“多维度”。一方面，预售证监管、土地供应调控及限售等政策，在供给端限制增加供应。另一方面政府又通过需求端调控对投资需求严加限制，甚至影响了一部分自住需求。由此，房地产销售增速趋势性回落，进而影响到企业的开发资金来源和投资增速。
从微观层面分析，经过10年的高速发展，房地产企业分化加剧，行业集中度不断提升。2016年，前10名和前20名房地产企业销售额占比分别为18.81%和25.33%，分别较上年提高1.94和2.52个百分点；前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别为12.19%和15.94%，分别较上年提高0.88和1.32个百分点。2017年1月至9月，房地产市场集中度继续提升，前10名和前20名房地产企业销售额占比分别为24.40%和32.50%；前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别为15.80%和20.30%。房地产市场进一步呈现巨头竞争之势，大房企融资手段和渠道更丰富，博弈的能力更强，应对市场波动的底气也更足。所以，即使整体销售增速逐渐走低，他们仍能保持较强的盈利水平，并有动力积极拿地，在全国布局。
在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的大政下，2018年的调控政策仍将继续延续，但会逐渐向供给层面偏移，为长效机制落地争取时间。预计销售增速将会继续下行，进而会通过“销售—资金来源—房价—新开工—投资”的渠道向投资端传导，房地产开发投资增速由此将逐渐放缓。
不过，随着产业集中度提升，市场波动性也会随之减弱。而且，基于以下三个因素，预计2018年房地产开发投资增速也会有所限制：首先，房地产长效机制落地将迈出实质性步伐，多元化住房供应体系正在形成，多个省市确定要加快发展住房租赁市场，多地开展集体建设用地建设租赁住房试点，租赁住房建设和土地供应将增加；其次，经过前期大力度去库存，待售面积已降至近3年来的最低水平，这意味着新房价格下跌空间有限，有望对投资端产生带动作用；最后，最新调控政策将土地供应跟房地产销售挂钩，加大了土地供给的弹性，而且2018年有580万套棚改计划，虽然低于2017年的609万套，但高于市场预期的500万套。
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