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房租持续上涨不再 长租公寓二房东模式还能做多久

日期:2020年7月2日()| 来源:北京商报 | 作者: 北京商报 | 打印内容 打印内容

在抛出亿元补贴应对下行市场的同时,随着蛋壳人事变动、部分头部企业不断爆出强制降租金的消息后,长租公寓发展模式的变革再度被提及。疫情下,被加速揭开的长租公寓“二房东”顽疾伤疤,成为当前长租公寓经营者们必须要面对的问题,如何改?如何避免暴雷?二房东之外,还有其他路吗?

不变的“二房东”模式

长租公寓在疫情期间已成了热门话题,而这个话题多伴随“负面”声音,先有房东租客“两头吃”的荒诞行为,后蛋壳公寓机构负责人被调查,最近更有业主接连曝出自如向业主提出降租金要求,甚至在沟通中表示“不降租就解约”,房东还要倒贴一笔费用。

“长租公寓的种种‘劣迹’与经营艰难的现状有直接关系,受疫情影响,租赁需求整体下降,以租金差和服务费为主要收入来源的长租公寓运营压力增大。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,今年前6个月,企业的租赁房源总成交量为去年同期的一半左右,租金价格也因此下行。但同时,长租公寓机构手里的房源多为中长期持有,收房的价格高于出租的价格出现的价格,形成了价格倒挂的现象,高成本低收入的现状,导致长租公寓面临现金流压力。

谢逸枫称,目前长租公寓仍是一成不变的“二房东”盈利模式,并未能探索出新的盈利赛道,主要收入依赖于租金差价。实际操作中,长租公寓先从业主端收房,会适当进行装修、家具装饰,然后转租给租客群体,通过提供房屋租赁产品和增值服务(保洁、搬家、维修等等),获取租金溢价。这样的商业模式在前期收房、装修上投入了大量的资金,一旦市场变化或特殊的情行发生,必然会面临“生存”的困境。

近期,北京商报记者也做了一个关于长租公寓的市场调查,对于租赁需求,租客们在租房时还是更看重价格。“只要租金方面能达到心理预期,房屋状况相对较差也是可以接受的,此外交通便利程度、通勤时间长短会是加分项。”自如客杨铭如此看待价格、条件以及配套的关系。

另一方面,长租公寓机构的“垄断”也被诟病,“租赁长租公寓也是无奈的选择,房东直租根本找不到,好不容易能联系到的对方也是中介,一堆费用算下来也差不多。考虑到直租后续会与房东产生一些额外纠纷,长租公寓是一个减少麻烦的选择。”包括杨铭在内的多位长租公寓承租者如此反映。长租公寓带来的租赁便利性确实值得认可,但受盈利模式影响其高昂的价格一直居高不下。“每年租金上涨5%左右基本成为了惯例,所以租房基本一年要一换,位置也越来越向外围转移。”

更大的隐患

在疫情影响下,长租公寓因发展模式带来的更大隐患正在逐步显现。

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