打印内容变局之下，风起云涌。
我国房地产市场化改革至今已有20年，但这期间的市场绝不平静，既有大周期、小周期的叠加影响，又有调控压顶、骤冷骤热的变局。每当市场开启一个新的周期之时，外界往往很难对纷乱的市场信号做出理性分析。
恰在此时，各种观点便新鲜出炉。其中既有老调重谈者，又有人云亦云者，更有哗众取宠者。
现阶段也被很多人视为一种“变局”。一方面，房地产市场本身正在从“黄金时代”过度至“白银时代”，并购重组只是表象，经营模式的改变才是里子；另一方面，十九大报告出台，宣告楼市调控的常态化和长效化，政策环境需要重新被评估。
在这种情况下，如何对市场做出全面、理性、深入的判断？
我们听惯了太多专家的观点，开发商的说辞也难有新意。对于另一个重要的市场参与者金融机构，其观点却很容易被忽略。
在大多数情况下，金融机构站在房地产市场的“后台”，与房价、地价等热点话题似乎并无直接关系。但其几乎作用于从供给到需求端全部环节，不仅不可或缺，且随着资本化时代的到来，这种作用还会越来越大。因此，金融机构的楼市视角，对市场的参考价值是很大的。
本文的观点选自中国民生银行地产金融事业部发布的《中国不动产金融研究报告2017》，该报告已连续十年发布。此外，中国民生银行行长郑万春、副行长石杰在“中国不动产金融年会·2017”上的发言，也被收录到本文中，这些发言的大部分至今未公开。
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2017年的房地产形势
今年的房地产形势，共有三个特点：
第一，调控政策趋紧。2016年国庆以来，全国74个地级以上的城市出台了200多次调控政策，内容涉及到限购、限贷、限价、限售、限商，等等，调控的范围和严厉程度前所未有。我们总结，未来可能出台一个长效机制，包括发展租赁住房、发展公有产权住房等各个方面。
第二个特点，在这种监管形势下，2017年市场表现非常优越，市场的韧性很强。1—10月份，全国商品销售额10.3万亿，2017年全年预计超过上年，创年度新高，但增速下滑。投资方面，1—10月，房地产开发投资额9.1万亿，增速7.8%。
第三个特点，分化趋势加剧。房地产的分化是非常严重的，一个是区域分化，根据历史数据，从2014年12月到2017年9月，一二三线城市市场发生了巨大的分化。但最核心的，还是行业内的分化，行业集中度快速提升。今年排名前30的房企，2016年的销售额占到21.4%，2017年已经达到37.9%。前50名的房企，去年市场占有率是35%，今年达到44%。
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