2023年11月，央行、金融监管总局、证监会三部门召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”；12月，三大政策性银行净新增PSL3500亿元；2024年1月初，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，在拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道等方面提出17条举措。这些政策表明，“三大工程”或将成为新一年房地产重要发力点。
定调：“三大工程”助力房地产市场平稳健康发展
2023年1-11月，全国房地产开发投资同比下降9.4%，商品房销售面积下降8%，商品房销售额下降5.2%，房屋新开工面积下降21.2%。数据表明，房地产市场仍然处于调整之中，房地产风险成为目前中国经济面临的三大风险隐患之一。
对此，2023年12月，中央经济工作会议指出，“要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，强化宏观政策逆周期和跨周期调节”。“先破后立”不仅关乎经济结构转型，还事关房地产市场。房地产作为传统投资的三大领域之一，链条长、涉及行业多，在新经济领域投资尚不能托底的情况下，不能简单地“一破了之”。房地产市场平稳健康发展，经济才能行稳致远。
但在经济结构转型期、新动能培育期、人口结构重大转变期，房地产行业不能再走以前粗放的“旧”发展模式。2023年7月，中共中央政治局会议指出，“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，……，促进房地产市场平稳健康发展”，为房地产的政策导向指明了方向。
此后的各项调控政策均围绕这一论述展开。2023年10月31日，中央金融工作会议、中央政治局会议和中央经济工作会议等关于房地产的表述均指出，要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，加快构建房地产发展新模式。
10月以来，住建部已赴多个省市调研“三大工程”推进情况，包括江西、四川、湖南、上海、厦门等。从各城市动作来看，上海、广州在城中村改造方面已有相关经验。2024年1月初，深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）。其中指出，要推进城中村改造落地实践，同时配建筹建配售型保障房，加速“三大工程”项目落地。
举措：加大供给侧融资方面的支持
为了推动“三大工程”建设落地，融资政策率先探路破局。2023年11月17日，央行、金融监管总局、证监会三部门召开金融机构座谈会。会议强调，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。其中，对各金融机构的房地产贷款提出“三个不低于”。2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（以下简称“PSL”）3500亿元。有机构预计，本轮新增的PSL资金主要投资于保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。
此外，中央经济工作会议要求，“合理扩大地方政府专项债券用作资本金范围。”在中央经济工作会议指引下，近期在地方储备谋划的2024年专项债项目中，保障性安居工程领域新增城中村改造、保障性住房两个投向。2024年1月初，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，从拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道等方面提出17条举措，支持住房租赁市场发展。
伴随相关融资支持政策的落地，”三大工程“启动资金难题有望缓解，各地”三大工程“项目也将有条不紊地推进，进而巩固经济企稳向好态势。
“三大工程”将如何影响居民财富和经济
“三大工程”主要是为了解决房地产市场供需错配、需求断层等长期问题，是落实房地产供给侧结构性改革的应有之义。“三大工程”落地后，将形成由公租房、保租房、配售型保障房构成的住房保障体系，房地产市场将进入保障房和商品房分开运营的“双轨制”。汇生国际资本总裁黄立冲此前表示，双轨制模式将消除房产带来的财富增值效应，是缩小贫富差距的一个举措。
短期而言，随着保障性住房的入市，会让部分计划购买商品房但购买能力较弱的居民处于观望状态，或放弃购房，进而对房价造成冲击，对于房地产持有者而言面临着一定的财富贬值。不过，保障性住房主要面向的是低收入家庭。长期而言，保障性住房和商品房之间的客群存在明显差异，并且保障房和商品房不能互相流转，随着保障房体系的完善，保障房的购房者未来在消费升级后还是会购买商品房，这会对商品房起到促进和带动作用。
对于经济而言，“三大工程”中，城中村改造和保障房建设与房地产投资相关性高，可以填补投资窗口期，对房地产投资起到一定的缓冲作用，促进固定资产投资企稳。伴随着PSL的投放和专项债的落地，长江宏观测算称，中性假设下，5000亿元PSL、1500亿元专项债，在不考虑杠杆作用下，预计合计拉动地产投资2.8-5.8个百分点。中信证券预计本轮PSL规模或在5000-15000亿元左右，对2024年经济增速的拉动在0.6-1.8个百分点。