香港金管局总裁陈德霖将于今年9月任期届满。今年65岁的他，距2009年接任香港金管局总裁一职，已有10年时间。
回顾在金管局的工作，陈德霖坦言，自1991年5月来到金钟富海中心的外汇基金管理局工作，他便开始了“金管之路”，职业生涯中有大约三分之二的时间都是从事与金融相关的工作。离任在即，陈德霖在8月28日回顾了在任期间香港楼市从不断升温的狂热到楼价急挫，再到回升的历程。彼时，面对火热的楼市，银行批出的按揭贷款助长了楼市泡沫，更危险的是，一旦泡沫破裂，就会触发流动资金紧缩。在那样的背景下，香港按揭证券有限公司应运而生。
香港楼市曾经的狂热
1996年夏末，香港天气酷热，但比天气更火热的是楼市。狂热到什么程度？可能一觉醒来，业主仅仅因为手上的物业持续升值，身家又涨了几十万元。更可怕的是，因为有些地产商可以协助买家“置业”，即使只有中等收入的白领也可以手持两到三个，甚至是四到五个物业来“炒楼”。
据陈德霖回顾，尽管当时银行最多只能提供楼价七成的按揭贷款，但地产发展商会为买家提供额外两成甚至更高的首期贷款，并且从不过问买家的还款能力。彼时，还没有信贷数据库可供银行核实，炒家可以每一次都到不同的银行，宣称没有任何其他按揭贷款，因此每买一套房都能很容易地从银行获批按揭贷款。
不仅是银行、房地产商，还有一众分析员和地产经纪商都对香港地产牛市起到了推波助澜的作用。按照他们的逻辑，香港楼市上涨有三个重要依据：一是，香港土地供应不足，未能满足未来人口持续增长的刚性需求；二是，预计1997年香港顺利回归中国后，许多港人会从海外回流；三是，随着中国经济起飞，内地居民对香港地产的兴趣和购买力有增无减，对香港地产的需求带来结构性支持。“这成为许多人投入这股地产热潮的理论依据，虽然上述三大理论依据并没有错，但香港楼价却掉头急挫，从1997年秋季的高峰到2003年的低位，楼价蒸发了66%。”陈德霖称。
陈德霖亲历香港楼市泡沫，他回顾称，在上世纪90年代，逆周期宏观审慎措施还属于较前卫的概念，当时银行批出按揭贷款时，普遍认为只须将最高借贷成数一直维持在七成的水平便是审慎做法。“但现在我们知道，固定借贷成数其实是顺周期的做法，由于借贷成数固定不变，遇到地产牛市时，抵押物业可获得的银行按揭贷款额也随之水涨船高。变相用信贷助燃，催生楼市泡沫，在1996年至1997年两年间，按揭贷款每年平均增长约25%，增速惊人。银行体系明显难以长期维持如此高速的信贷扩张。更危险的是，一旦泡沫破裂，就会触发严重的资金紧缩。正是在此背景下，金管局觉察到香港有必要创立一家类似美国房利美和房地美的按揭证券公司，并最终决定付诸实行。”
1996年，金管局发表一份咨询文件，指出如果银行继续按照当时的速度批出按揭贷款，未来数年可能出现巨大的资金缺口。为协助银行更有效运用资金，并促进银行体系稳定，必须要成立一家按揭证券公司，将银行所持的按揭贷款证券化，以释放流动资金，使其注回银行体系，从而分散风险。
香港按揭证券公司诞生
陈德霖称，成立按揭证券公司在当时的香港是崭新的尝试，于是委托了房利美为成立这家新机构提供技术协助，这家机构后来被命名为“香港按揭证券有限公司”（下称“按证公司”），时间为1997年3月。
按证公司成立的目的，是开拓证券化和其他金融产品，从而带动本地的金融市场发展和促进香港的金融稳定，要实现这项使命，前提之一就是，按证公司必须在商业和财政上可持续运作。据陈德霖介绍，按证公司首个出台的产品就是按揭证券，将不同银行五花八门的住宅按揭文件标准化后，按证公司开始向银行购入按揭贷款，而当时银行都乐于为其按揭贷款组合减负，尤其是1997年亚洲金融危机冲击香港时，银行业更有迫切需要持按揭贷款以换取流动资金。1998年，按证公司合计购入114.4亿港元的银行按揭贷款，变相向银行体系注入等额的流动资金。“按证公司的出现，意义不只在于催生新的金融产品，更在香港金融历史非常艰难时期对银行体系稳定作出巨大贡献。”陈德霖表示。
除了按揭证券，按证公司还推出按揭保险计划、退休理财方案、基建贷款证券化等金融产品。陈德霖称，在1999年按证公司推出按揭保险计划前，已有数家保险公司向银行提供按保，让银行得以向缺乏足够首期的置业者借出较高成数的按揭贷款，然而，国际金融危机后，大部分提供这类按保产品的保险公司都视之为鸡肋，有关按揭业务也大幅萎缩，银行最高按揭成数不得超过70%。基于此，按证公司推出按保计划，实际上是一种保险产品，为了让合资格置业者在缺乏足够首期的情况下，可以透过支付保险费用，借入高于按揭成数上限的额外贷款，此计划为银行提供了保障，一旦借款人违约，其作为抵押品的物业变现价值不足以偿还贷款余额时，按证公司就会向银行支付超过按揭成数上限的差额。
“至今，按证公司已协助超过14万名业主置业，近年来随着金管局为应对楼市过热风险上升而实施按揭贷款逆周期措施，银行按揭贷款的条件趋紧，置业人士需要支付更多的首期才能够‘上车’，因此，对于有置业的人士来说，按保计划更显重要。”陈德霖回顾称。
为退休人士设计理财方案
为保证老年人退休之后有稳定的现金流，2010年及2018年，按证公司分别推出了“安老按揭”的逆按揭计划和“香港年金计划”，陈德霖称，通过不断推陈出新，按证公司已为退休人士准备了一揽子的理财方案，只要退休人士善加运用，就可以度身自制终身“长粮”。2019年，按证公司又推出基建贷款证券化。基建投资，不管是采取股权还是债务形式，近年成为机构投资界的新宠，基建投资的吸引之处，在于当基建落成后能提供长期稳定的收入来源，符合退休金基金、主权财富基金、保险基金等这类长线投资者的要求。
陈德霖表示，与按揭证券相比，基建贷款证券化的挑战更大，首先，基建项目之间的差异颇大，涉及复杂的技术、商业、法律、环境、管治，甚或是政治课题；其次，每个项目金额规模远超一般物业，要像按揭证券那样达到分散风险，并不容易；第三，基于上述原因，基建贷款证券化并不常见，难有先例可循。
陈德霖称，按证公司已经开始向银行物色和购买基建贷款，先行“库存”有关贷款，备作日后证券化之用。按证公司在这个领域属于先行者之一，这项举措成功落实，将会大大推动基建债务融资市场的发展，促进资本更有效地流入基建项目，协助银行更有效运用资金，并专注于其最擅长的业务──在绿地阶段发出贷款、在棕地阶段退出，而不是将资金锁定在某笔长期贷款上。
陈德霖总结称，按证公司1997年成立时，外汇基金投入20亿港元为初始资金，由成立到现在，按证公司的除税前利润累计151亿港元，充分证明按证公司在财政上是可行和持续运作的，并且能为外汇基金带来不俗的股权回报。2018年，外汇基金进一步投入50亿港元支持按证公司的香港年金业务，长远而言，这项业务料可获得不错的回报。
“回顾这20多年来的发展，按证公司可以说是香港金融创新和市场发展的重要平台，不但营运良好，更为重要的是，还对香港金融市场的稳定与发展发挥重大作用。”陈德霖表示。