时间的车轮驶入2018年，“调控”再度成为中国房地产行业的年度热词。据不完全统计，1—7月，国内先后出台房地产调控多达260次，仅7月便达到70次。在“只住不炒”的大政策背景下，全国楼市开始新一轮的密集加码调控。一向作为各地调控范本的深圳，亦在此次政策变革中走在前列。
人口持续净流入，商品住房价格上涨较快，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分……深圳作为国内四大一线城市之一，近年来楼市不断触碰着民生痛点，“调控”成为深圳探索保持房地产市场平稳运行的破题之道。回顾2018年前半程，从“深八条”到“731楼市新政”，从“二次房改”到一系列土地整备、城市更新新政“连环发布”，深圳在深化住房制度改革、全面升级调控政策改革住房供应与保障制度、定向打击楼市乱象等方面的新政接连出台。一套“调控组合拳”如行云流水，在启动了新一轮楼市调控的同时，也使深圳楼市在“地产大变革前夜”颇具标杆意义。
A 重点政策
春季大礼：
三价合一终于来了
3月28日晚，传闻近4个月的“三价合一”终于实现。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合三部门联合发文，称深圳建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。官方定调深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。
政策一出，税费上涨成为购房者最为关注的问题，甚至一度在政策出台前流出“抢购爆单”的传闻。但分析政策出台后的楼市相关数据不难发现，“三价合一”事实上对小户型的影响并不是很大，主要影响的是“三价合一”后“普宅”变“豪宅”的“大户型”和多握在投资客手上增值较大的“老房子”。
深圳市规土委下属单位——深圳房地产研究中心主任王锋接受南都记者采访表示，新规出台整体起到的是稳定市场的作用，按真实价格依法纳税造成的购房者税收成本的增加是法律规定，也是社会诚信的基本要求。
从市场反馈来看，“三价合一”后，深圳一手房均价依然延续着自2016年9月份以来的“迷你微跌”的态势，少数原关外片区大户型和改善型房源成交量短时低迷，但两个月后即回归正常。
土地供应：
收紧信号明显
商品房所占比重越来越小
5月23日，深圳规土委印发《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》。根据该计划，深圳市2018年度计划安排保障性安居工程用地、商品住房用地合计109公顷，城市更新计划供应建设用地246公顷，土地整备通过利益统筹盘活存量建设用地供应35公顷，民生设施、产业用地、保障性住房为土地重点供应对象。对比近年数据，从供地来看，商品房所占的比重越来越小。对于地少人多的深圳，供地受限将直接影响到未来商品房的供应量下滑。
二次房改：
住房供应与保障体系
二度“动刀”
6月5日，深圳正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》，明确表示深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。依据计划，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
该文件中有关安居型商品房或将新增财产限额门槛、并采用轮候、抽签、摇号等方式确定租售对象，人才安居房或可在一定年限内实行封闭流转和2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%等创新性政策引起广泛关注。外界也将此次住房体制改革称为“继98房改之后，深圳迎来的‘二次房改’”。
灭虚火：
“7·31”楼市调控最严新政
设置“新四限”
7月31日，深圳发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，针对当前市场上存在的“假离婚”购房、投机炒房等市场乱象进行了针对性的打击。依据该通知，深圳将从即日起暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房；新建商务公寓一律只租不售且不得改变用途、已购商务公寓自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让；居民家庭新购买商品住房，自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让；对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，首付款比例不低于70%。
8月14日，深圳发布《关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》，被业内称为“深圳房产7·31新政的具体落实细则出台”。依据此份文件，7月31日(含7月31日)已经取得进展的4类项目不划进商务公寓限售范围；搬迁权利人首次转让搬迁安置住房不适用3年限售。
不难看出，楼市调控已从传统的“限购、限价、限贷、限售”，升级成了“限商务公寓、限企业、限离婚、限售”。有业内人士分析表示，“7·31”新政及其“细则”是对2016年“深八条”和今年“三价合一”政策的延续，是对以往政策漏洞“打补丁”，接下来深圳房地产市场仍将坚持严格调控政策。
8月15日，深圳规土委、市监、住建局、市金融办、市银监局、市公安局、市税务局等十大部门联手出击的《联合开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动工作方案》发布，深圳已完成从布局整体的楼市调控。
新动态：
公证摇号购房获得“官方认定”将成购房主流
5月30日，伴随着深圳首个政府介入公证摇号的楼盘——招商双玺开盘，深圳正式“开启”购房的“摇号时代”。紧接着开盘的深圳另一“网红盘”——万科蛇口公馆，亦邀请前海公证处公证选房顺序摇号过程。值得注意的是，截至此时深圳尚未出台公证摇号政策，招商双玺的摇号过程个人和公司均可参与，于是出现了以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上的现象，部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压。
针对这一乱象，深圳很快在“7·31新政”中予以明确，在对近期市场上频频出现的公证摇号购房模式给予“官方认定”的同时，也进行规范了“游戏规则”。依据新政内容，对社会关注度较高、预计购房人数较多的楼盘，深圳市房地产主管部门将引导房地产开发企业尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”、“线下公证选房”的模式开展相关销售工作，并对预售商品住房的公证摇号、按序选房过程进行全程监管。这一内容也是本轮调控政策较此前透露出的请示文件新近增加的。
对此，王锋认为，这些政策有利于进一步规范房地产市场秩序，落实住建部七部委治理市场乱象的指示，“保证房地产市场公开、公平、公正运行”。
B 后市预测
焦点1
中国楼市已经开始接近逆市性的转折点，接下来走向如何？
对于中国楼市面临“转折点”一说，深圳房地产中介协会总监徐枫表示，从成交量来说2017年就已经出现“转折”，2018年可以通过上市公司财报明显感受到这一趋势，“这种转折将带来大城市楼市横盘和结构性调整的影响”。南都记者梳理发现，这一观点也代表了业内的普遍声音，在“保障房地产稳健”的官方态度下，转折所带来的影响仍在可控范围。
焦点2
中国楼市是否还有上涨的空间？
房地产业还会上涨吗？宋丁表示，不排除局部地区有小的波动，但在各地已经建立“坚决遏制房价上涨”的问责制度的背景下，“再上涨将予以问责”。对于深圳等一线城市出现的楼市“瓶颈”，徐枫则坦言房价已经跟工薪阶层脱节，“仅靠换楼客数量有限，有效需求减少，价格自然受限”。
焦点3
越来越严厉的楼市调控，是否会把下一轮重点从房价转向地价？
对开发商来说，高价拿地不可能低价售房。拿地价格越高，房价就会越高。因此，业界也出现了“下一轮调控重点将从房价转向地价”的说法。
财经评论人谭浩俊表示，此前，调控的重点主要放在后端的房价上，限购限售限贷等，确实对房价起到有效的遏制作用，房价涨幅明显放缓。当政策发力到一定时候，如果继续紧盯房价不放，而不把重点转向地价上，房价上涨的内在动力就难以得到有效遏制。谭浩俊认为，近期出现的两年多来地价涨幅首次低于房价涨幅消息，传递的是积极信号。至少，说明调控已经产生比较好的效果，遏制房价上涨已经传导到地价，并有可能与房价产生互动，最终推动房价的下降。
焦点4
房地产税真的要来了吗？
随着房地产行业的调控政策不断完善，开征房地产税的呼声也越来越强。近日，国家统计局新闻发言人毛盛勇在2018年上半年国民经济运行情况发布会上表示，下一步，一方面要加强和完善宏观调控；另一方面，还要从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税等相关政策举措，以促进房地产市场能更好地平稳健康发展。房地产税真的要来了吗？
对此，业内大多持有“房地产税改革势在必行”的预测，但在具体推出节点上，多有不同见解。结合当前中美贸易战的背景，宋丁表示中国宏观经济正处于积极财政政策中，减税的大通道中提出房地产税，将与大背景相违背，“当前的任务是平稳健康发展，推出房地产税是以后的事”，宋丁直言，当下“炒作”房地产税不合时宜。徐枫也持有类似观点，“两年之内不会推，五年之内可能会出台”。
焦点5
涨房租是否源于调控？长租公寓是否应为涨租担责？
一边是房地产市场愈发严厉的调控政策轮番出台，控制房价、打击乱象；另一边是近来愈发高涨的房租。有人说，租赁市场的价格攀升与楼市调控间“按下葫芦浮起瓢”，也有人呼吁尽快出台政策将房租纳入房地产调控的范畴之中，我爱我家副总裁胡景晖发表部分长租公寓推高房租的言论后辞职，更是将“炒房租”一事引向高潮。
8月20日，万科发布年中业绩，首次将租赁确立为核心业务。截至报告期末，万科长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间。此前先后发布年中报的招商蛇口显示2018年上半年新增长租公寓项目13个，全国布局长租公寓2万间；碧桂园在长租业务方面，在建房间数已超2.1万间，已获取项目总房间数2.4万间，年内预计能实现12个城市，46个项目同时开业，保障供应。截至目前，以开发商为代表，万科、龙湖、保利、碧桂园等15家房企先后进入这一市场；酒店系，以雅诗阁、华住、窝趣为代表；中介系，以自如、相寓、世联为代表。
这也使得业界对机构介入租赁市场推高房价多有质疑，万科总裁、首席执行官祝九胜在8月21日召开的万科年中业绩推介会上表示，这其中可能“有点误会”。他认为，“最近这一两年确实有一些资本、机构介入了这项业务，目前的情况来看，机构在里面的占比非常低。从我们观察来看，中国最高的城市机构渗透率5%，一般城市2%都不到，所以机构在目前介入有限。而价格到底怎么定的？是对空间重新认知、重新构成以及对需求重新洞察来做不断调整，还是一个新的机制和做法，需要各方共同的努力。”
宋丁认为，近年来房地产租赁市场供给侧改革力度很大，万科碧桂园等房企进军长租公寓，大规模拿房改造推高房源成本，必然反映到租金价格上就是“涨租”。“房企以长租公寓的身份介入租赁市场所造成影响并不由其进入比例而决定，品牌房企介入长租公寓市场本身所释放的信号所带来的影响是最重要的”。
面积
从面积上来看，上半年60-90㎡的刚需产品成交占比49%，较上年提升1%。45-60㎡户型占比也提升2%，中小户型越来越受到欢迎。90㎡以上大户型成交占比逐年下滑，目前90-144㎡占比只有17%。
户型
从户型上来看，1房小户型的成交占比较去年小幅上升至16%。2房刚需户型平稳提升，占比为36%，超越3房户型成为成交占比最高的户型。
商业(含公寓)
上半年全市商业(含公寓)供应面积18.46万㎡，成交面积27.54万㎡，成交均价58386元/㎡，环比下跌7.28%，同比上涨4.55%。从各区来看，罗湖均价最高，为122，000元/㎡。